เช็กเงื่อนไขเวลาที่ดินมรดก หากปล่อยรกร้าง อาจเปลี่ยนมือเป็นของคนอื่นไม่รู้ตัว

การทิ้งร้างที่ดินมรดก มีโฉนดครุฑแดงในมือ... ใช่ว่าจะปลอดภัย 100% เสมอไป รู้หรือไม่? ต่อให้ที่ดินผืนนั้นจะเป็น "ที่ดินมรดก" ที่ตกทอดมาจากพ่อแม่ หรือเราจะมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้อง แต่กฎหมายไทยมีบทบัญญัติชัดเจนว่า หากเจ้าของปล่อยปละละเลย ทิ้งร้าง ไม่ทำประโยชน์อะไรเลย ทุนทรัพย์ก้อนโตนั้นอาจ "หลุดมือ" ไปเป็นของคนอื่น หรือถูกรัฐยึดคืนได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

 

หลายครอบครัวต้องสูญเสียที่ดินทำกินไปอย่างเจ็บปวด เพียงเพราะคิดว่า "ฝากชะตาไว้กับโฉนด" แล้วจะทิ้งไว้กี่สิบปีก็ได้

 

ความจริงน่ากลัวกว่าที่คิด... กฎหมายกำหนดเส้นตายไว้ชัดเจน

• ปล่อยร้างกี่ปี... รัฐถึงมีสิทธิ์ถอนสิทธิ์และยึดคืน?
• คนอื่นแอบเข้ามาอยู่/ทำกินในที่ดินของเรากี่ปี... ถึงจะกลายเป็นการ "ครอบครองปรปักษ์" จนเราไม่มีสิทธิ์ไล่?

 

อย่าปล่อยให้สมบัติชิ้นสุดท้ายของตระกูลต้องสูญเปล่าเพราะความไม่รู้ เช็กเงื่อนไขเวลาก่อนจะสายเกินแก้

 

1. หลุดมือเพราะ "รัฐยึดคืน" (กฎหมายทิ้งร้างเกินกำหนด)

 

ตาม ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 6 ได้มีการบัญญัติเรื่องการปล่อยที่ดินทิ้งร้างไว้ชัดเจน ซึ่งแยกประเภทตามเอกสารสิทธิ์ ดังนี้

 

ที่ดินที่มีโฉนด (รวมถึง น.ส. 4): หากปล่อยทิ้งไว้โดยไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่า ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี

 

ที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส. 3 ก.): หากปล่อยทิ้งร้างไว้ ติดต่อกันเป็นเวลา 5 ปี

 

ผลทางกฎหมาย: กฎหมายให้สิทธิ์แก่รัฐ (โดยกรมที่ดิน) ในการดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อ "จัดการผืนดิน" นั้น โดยอาจมีการแจ้งเตือน และหากเจ้าของยังคงเพิกเฉย รัฐสามารถยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อสั่งให้เพิกถอนหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดิน และให้ที่ดินผืนนั้นกลับมาเป็นของรัฐ (ที่ราชพัสดุ) เพื่อนำไปจัดสรรใหม่ได้

 

ทั้งนี้ เพื่อให้ประชาชนได้รับข้อมูลข่าวสารจากกรมที่ดิน สามารถติดตามได้ที่ www.dol.go.th หรือโทร. 02 1415555

 

 

2. หลุดมือเพราะ "คนอื่นแย่งสิทธิ์" (การครอบครองปรปักษ์)

 

นี่คือกรณีที่พบเป็นคดีความบ่อยที่สุดในสังคมไทย โดยอาศัยกฎหมายตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ว่าด้วยเรื่อง "การครอบครองปรปักษ์"

 

เงื่อนไขเวลา: หากมีบุคคลอื่น (ไม่ใช่เจ้าของ) เข้ามาครอบครองที่ดินของเรา โดยมีเจตนาเป็นเจ้าของอย่างเปิดเผย สงบ และไม่มีใครคัดค้าน ติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี (สำหรับที่ดินมีโฉนด) หรือ เพียง 1 ปี (สำหรับที่ดินสิทธิ์ครอบครอง เช่น น.ส. 3 หรือที่ดินมือเปล่า)

 

ผลทางกฎหมาย: ผู้ที่เข้ามาอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์นั้น สามารถยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อขอจดทะเบียนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แทนเราได้ทันที โดยที่เรา (เจ้าของเดิม) จะไม่มีสิทธิ์ฟ้องขับไล่ หรือเรียกร้องที่ดินผืนนั้นคืนได้อีกเลย

 

วิธีป้องกันไม่ให้ "ที่ดินมรดก" หลุดมือ

 

เพื่อไม่ให้สมบัติของครอบครัวต้องสูญหายไปในยุคปัจจุบัน เจ้าของที่ดินควรปฏิบัติตามแนวทางนี้อย่างเคร่งครัด

 

หมั่นไปตรวจสอบที่ดินอย่างน้อยปีละ 1-2 ครั้ง: เพื่อดูว่ามีใครแอบเข้ามาล้อมรั้ว ตั้งเพิงพัก หรือทำเกษตรกรรมโดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่

 

ทำประโยชน์ในที่ดิน: แม้จะยังไม่มีโครงการทำสิ่งปลูกสร้างใหญ่ๆ การปล่อยเช่าทำกิน การปลูกพืชเศรษฐกิจ (เช่น กล้วย, มะนาว) หรือแม้แต่การล้อมรั้วแสดงอาณาเขต ก็ถือเป็นการแสดงสิทธิ์ว่าที่ดินนี้ "ไม่ได้ถูกทิ้งร้าง"

 

เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นประจำ: การเก็บหลักฐานใบเสร็จการชำระภาษี ถือเป็นหลักฐานสำคัญชั้นดีในชั้นศาลว่าเรายังคงดูแลและทำหน้าที่เจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่เสมอ

 

ข้อเท็จจริงและลิงก์อ้างอิงศึกษาเพิ่มเติม

กฎหมายเรื่องการจัดการที่ดินรกร้างและการครอบครองปรปักษ์ มีรายละเอียดและขั้นตอนทางศาลที่ซับซ้อน สามารถอ่านแนวทางปฏิบัติ คำพิพากษาศาลฎีกาที่เกี่ยวข้อง และปรึกษาข้อกฎหมายเพิ่มเติมได้ที่ สำนักงานกิจการยุติธรรม หรือติดตามระเบียบการจัดเก็บภาษีและดูแลที่ดินได้จากเว็บไซต์ราชการที่เกี่ยวข้อง