บ้านผ่อนไม่หมด ขอสินเชื่อบ้านแลกเงินได้ไหม? รวมทุกคำตอบที่นี่

ในยุคที่ความผันผวนทางเศรษฐกิจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องทางการเงิน การมองหาเงินทุนสำรองจากทรัพย์สินที่มีอยู่อย่าง "บ้าน" หรือ "คอนโดมิเนียม" จึงเป็นทางเลือกที่หลายคนให้ความสนใจ โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านแลกเงินที่ขึ้นชื่อเรื่องดอกเบี้ยต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลประเภทอื่น แต่ปัญหาส่วนใหญ่ที่พบคือ ผู้กู้มักกังวลว่าหากบ้านยังผ่อนไม่หมด ยังติดจำนองอยู่กับธนาคาร จะสามารถยื่นกู้สินเชื่อประเภทนี้ได้หรือไม่ และหากไม่ได้ จะมีทางออกอย่างไรเพื่อให้ได้เงินก้อนมาหมุนเวียน 

บทความนี้ได้รับคำแนะนำโดย สินเชื่อบ้านทีทีบี (ttb) ในฐานะผู้ให้บริการผลิตภัณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่ธนาคารจัดทำขึ้นเพื่อรองรับความต้องการของลูกค้า เพื่อไขข้อข้องใจและแนะแนวทางที่ถูกต้องในการบริหารจัดการหนี้สินและทรัพย์สินให้เกิดประโยชน์สูงสุด

บ้านยังผ่อนไม่หมด ขอสินเชื่อบ้านแลกเงินได้ไหม
สำหรับคำถามสำคัญที่ว่า "บ้านผ่อนไม่หมด ขอสินเชื่อบ้านแลกเงินได้ไหม" คำตอบที่ชัดเจนตามหลักเกณฑ์ของสถาบันการเงินส่วนใหญ่คือ "ไม่สามารถทำได้" เนื่องจากสินเชื่อบ้านแลกเงิน เป็นผลิตภัณฑ์ที่ออกแบบมาสำหรับผู้ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในหลักทรัพย์อย่างสมบูรณ์แล้วเท่านั้น

เงื่อนไขสำคัญของสินเชื่อประเภทนี้คือ โฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดจะต้อง "ปลอดภาระ" กล่าวคือ ผู้กู้ต้องผ่อนชำระหนี้เคหะเดิมจนหมดสิ้น และได้ไถ่ถอนจำนองรับโฉนดคืนจากธนาคารเรียบร้อยแล้ว จึงจะสามารถนำหลักทรัพย์นั้นมาจดจำนองใหม่เพื่อเป็นหลักประกันในการขอวงเงินกู้เอนกประสงค์ได้ ดังนั้น หากสถานะปัจจุบันของบ้านยังอยู่ระหว่างการผ่อนชำระ หรือยังติดจำนองอยู่ จะไม่เข้าข่ายเงื่อนไขการขอสินเชื่อบ้านแลกเงินในรูปแบบปกติ

ทางออกสำหรับผู้ที่ต้องการเงินก้อนแต่บ้านยังไม่ปลอดภาระ
แม้ว่าจะไม่สามารถขอสินเชื่อบ้านแลกเงินได้โดยตรง แต่สำหรับผู้ที่มีความจำเป็นต้องใช้เงินก้อนและบ้านยังผ่อนไม่หมด ทางออกทางการเงินที่เหมาะสมและทำได้จริงคือการเลือกใช้ "สินเชื่อรีไฟแนนซ์บ้านพร้อมขอวงเงินกู้เพิ่ม" (Refinance with Top-up Loan)

วิธีการนี้คือการย้ายวงเงินสินเชื่อบ้านจากธนาคารเดิมไปยังธนาคารใหม่ เพื่อขอลดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกลง และทำเรื่องขอ "วงเงินกู้เพิ่ม"    จากส่วนต่างของราคาประเมินกับยอดหนี้คงเหลือ  โดยผู้กู้สามารถขอกู้เงินส่วนต่างตรงนี้ออกมาเป็นเงินก้อนเพื่อนำไปใช้จ่ายเอนกประสงค์ หรือปิดหนี้บัตรเครดิตอื่นๆ ได้ ซึ่งถือเป็นการแปลงสินทรัพย์ให้เป็นทุนในขณะที่ยังผ่อนบ้านไม่หมดได้อย่างมีประสิทธิภาพ
 

เปรียบเทียบความต่าง บ้านแลกเงิน vs. รีไฟแนนซ์เพิ่มวงเงิน
เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนยิ่งขึ้น และช่วยให้ตัดสินใจได้ถูกต้องว่าผลิตภัณฑ์รูปแบบใดเหมาะกับสถานะทางการเงินของตนเองที่สุด เราจะมาเปรียบเทียบความแตกต่างระหว่าง "สินเชื่อบ้านแลกเงิน" และ "การรีไฟแนนซ์เพิ่มวงเงิน" ในมิติต่างๆ ดังนี้

สถานะของบ้าน

• สินเชื่อบ้านแลกเงิน เหมาะสำหรับผู้ที่มีบ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ "ผ่อนหมดแล้ว" (ปลอดภาระหนี้) กรรมสิทธิ์เป็นชื่อของผู้กู้โดยสมบูรณ์ ไม่มีพันธะผูกพันกับสถาบันการเงินใดๆ
• รีไฟแนนซ์เพิ่มวงเงิน เหมาะสำหรับผู้ที่บ้าน "ยังผ่อนไม่หมด" แต่ผ่อนชำระมาแล้วระยะหนึ่ง (โดยปกติคือมากกว่า 3 ปีขึ้นไป) จนยอดหนี้ลดลงต่ำกว่ามูลค่าประเมินของบ้าน ทำให้มี "ส่วนต่าง" ของวงเงินเหลือพอที่จะกู้เพิ่มได้

 

อัตราดอกเบี้ย

• สินเชื่อบ้านแลกเงิน อัตราดอกเบี้ยมักจะถูกกำหนดไว้ในเรทของสินเชื่อเอนกประสงค์ที่มีหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งจะสูงกว่าดอกเบี้ยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเล็กน้อย แต่ยังถือว่าต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคลแบบไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันหรือบัตรกดเงินสดอย่างมาก
• รีไฟแนนซ์เพิ่มวงเงิน อัตราดอกเบี้ยจะถูกแบ่งเป็น 2 ส่วน ส่วนแรกคือ "หนี้บ้านเดิม" จะได้รับดอกเบี้ยโปรโมชั่นรีไฟแนนซ์ (เช่น เฉลี่ย 3 ปีแรกต่ำพิเศษ) ส่วนที่สองคือ "วงเงินกู้เพิ่ม (Top-up)" มักจะคิดอัตราดอกเบี้ยแยกต่างหาก ซึ่งผู้กู้ต้องพิจารณาอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยรวมของทั้งสองก้อนประกอบการตัดสินใจ

ข้อควรระวังก่อนกู้เพิ่ม
ก่อนตัดสินใจยื่นขอรีไฟแนนซ์เพื่อนำเงินส่วนต่างออกมาใช้ ผู้กู้ควรพิจารณาปัจจัยความเสี่ยงและวางแผนทางการเงินอย่างรอบคอบ เพื่อไม่ให้การแก้ปัญหาเฉพาะหน้ากลายเป็นการสร้างปัญหาเรื้อรังในระยะยาว โดยมีข้อควรระวังดังนี้

• ภาระหนี้ที่เพิ่มขึ้น การกู้เงินส่วนต่างเพิ่มออกมา (Top-up) ย่อมหมายถึงยอดหนี้เงินต้นที่สูงขึ้น ซึ่งจะส่งผลโดยตรงต่อ "ค่างวดรายเดือน" ที่ต้องผ่อนชำระ หากรายได้ยังเท่าเดิมแต่ภาระหนี้สูงขึ้น อาจส่งผลกระทบต่อสภาพคล่องในการใช้จ่ายชีวิตประจำวัน จึงควรคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ (Debt Service Ratio - DSR) ให้ดีก่อนยื่นกู้
• ดอกเบี้ยส่วนต่าง ต้องตระหนักเสมอว่า เงินก้อนที่ได้มาจากการกู้เพิ่ม (Top-up) มักจะไม่ได้ดอกเบี้ยถูกเท่ากับดอกเบี้ยบ้านปกติ /ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ ดังนั้นต้องชั่งน้ำหนักว่าความจำเป็นในการใช้เงินคุ้มค่ากับต้นทุนดอกเบี้ยส่วนนี้หรือไม่
• เกณฑ์ LTV ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) มีมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ซึ่งอาจจำกัดวงเงินที่สามารถกู้เพิ่มได้ โดยเฉพาะหากเป็นสัญญาที่ 2 หรือ 3 หรือบ้านมีมูลค่าสูงเกิน 10 ล้านบาท ผู้กู้ควรตรวจสอบเกณฑ์ LTV ล่าสุดกับเจ้าหน้าที่ธนาคารเพื่อให้ทราบวงเงินสูงสุดที่สามารถอนุมัติได้จริง

สรุปบทความ
โดยสรุปแล้ว หากบ้านยังผ่อนไม่หมดจะไม่สามารถขอสินเชื่อบ้านแลกเงินได้ แต่สามารถใช้กลยุทธ์ "การรีไฟแนนซ์บ้านพร้อมของวงเงินกู้เพิ่ม"  เพื่อดึงเงินก้อนส่วนต่างจากมูลค่าบ้านกับยอดหนี้คงเหลือ ออกมาใช้จ่าย/เพิ่มสภาพคล่องได้ อย่างไรก็ตาม ผู้กู้ควรเปรียบเทียบความคุ้มค่าของดอกเบี้ยและประเมินภาระผ่อนชำระให้รอบคอบ และเมื่อใดก็ตามที่ผ่อนชำระจนบ้านปลอดภาระแล้ว ทรัพย์สินนั้นจะกลายเป็นหลักประกันที่มั่นคง สามารถนำไปต่อยอดขอสินเชื่อบ้านแลกเงินเพื่อเสริมสภาพคล่องหรือลงทุนธุรกิจได้ง่ายยิ่งขึ้นในอนาคต
สำหรับผู้ที่กำลังมองหาเงินก้อนในขณะที่บ้านยังผ่อนอยู่ รีไฟแนนซ์บ้านมาที่ทีทีบี และ ขอวงเงินกู้เพิ่มได้ ด้วยสินเชื่อบ้านแลกเงินท็อปอัป

 

• ดอกเบี้ยสำหรับรีไฟแนนซ์บ้าน ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์ ทั้งสายโปะ สายเป๊ะ สายชัวร์
• ลดภาระค่างวดต่อเดือนให้เบาลง
• ขอวงเงินกู้เพิ่มสำหรับรวบหนี้ ต่อเติม ตกแต่งบ้าน หรือใช้จ่ายอเนกประสงค์ได้ ด้วยทางเลือกดอกเบี้ยพิเศษ 
• ฟรี! ค่าประเมินหลักทรัพย์ – ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และทางเลือกฟรีค่าจดจำนอง*

 

*ธนาคารจะออกค่าธรรมเนียมจดจำนองให้ 1% ของวงเงินอนุมัติสินเชื่อรวมสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท โดยลูกค้าชำระค่าธรรมเนียมจดจำนองก่อนแล้วธนาคารจะโอนค่าธรรมเนียมจดจำนองดังกล่าวเข้าบัญชีเงินฝากของลูกค้าภายในร วันที่จดจำนองสำเร็จ

และเพื่อตอบโจทย์คนที่ผ่อนดี ผ่อนตรง ไม่ต้องทำเรื่องรีไฟแนนซ์ให้เหนื่อย ยุ่งยาก และต้องลุ้นทุก 3 ปีอีกต่อไป กับ “โปรแกรมสินเชื่อคนผ่อนดี” รีไฟแนนซ์ครั้งสุดท้าย ด้วยดอกเบี้ยพิเศษเรตเดียวตลอดสัญญา โดยมีจุดเด่นคือ

 

• ดอกเบี้ยเรตเดียวตลอดอายุสัญญา ผ่อนดี ปี 4 ดอกเบี้ยไม่กระโดด ช่วยให้คนผ่อนดี หมดกังวลกับดอกเบี้ยที่จะต้องปรับขึ้นในปีที่ 4 เหมือนที่ผ่านๆมา
• กู้ได้ขั้นต่ำ 5 แสนบาท ไม่ถึงล้านก็ขอกู้ได้ด้วยดอกเบี้ยเรตพิเศษ
• ลดความยุ่งยากในการทำเรื่องรีไฟแนนซ์ทุก 3 ปี ทำให้ผ่อนกับทีทีบีได้แบบสบายใจ และประหยัดดอกเบี้ยได้อย่างมากในระยะยาว

สำหรับรายละเอียดเพิ่มเติมและเงื่อนไขการสมัคร สามารถเข้าไปศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่เว็บไซต์ทีทีบี หรือ สมัครได้ที่ ทีทีบีทุกสาขา และ แอปทีทีบีทัช

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว : สินเชื่อรีไฟแนนซ์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตลอดอายุสัญญา 3% - 6% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-3.865% ถึง MRR-0.130% ต่อปี • สินเชื่อบ้านแลกเงินท็อปอัป 5% - 8% ต่อปี • สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ย MRR-1.605% ถึง MRR+1.200% ต่อปี • โดยอัตราดอกเบี้ย MRR ณ วันที่ 2 มี.ค. 69 = 7.105% ต่อปี • อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ • เงื่อนไขการตามหลักเกณฑ์ที่ธนาคารกําหนด • รายละเอียดการคำนวณเพิ่มเติมดูได้ที่เว็บไซต์ www.ttbbank.com