เจาะลึกภาระจำยอม สิทธิกฎหมายที่ดินที่ผู้ซื้อควรรู้ก่อนโอน

เรื่องของ กฎหมายที่ดิน และ อสังหาริมทรัพย์ มีรายละเอียดที่คนเป็นเจ้าของหรือกำลังจะซื้อที่ดินมองข้ามไม่ได้เลย โดยเฉพาะเรื่องที่เรียกว่า ภาระจำยอม ซึ่งเป็นสิทธิทางกฎหมายที่พบได้บ่อยมากในกรณีที่ดินที่ต้องใช้ทางผ่านร่วมกัน หรือมีการใช้ประโยชน์บางอย่างในที่ดินของคนอื่น แม้จะเป็นเรื่องสำคัญแต่หลายคนก็ยังไม่เข้าใจความหมายและผลทางกฎหมายอย่างถูกต้อง

 

ตามหลักแล้ว ภาระจำยอม หมายถึง สิทธิที่กำหนดให้ที่ดินแปลงหนึ่งต้องรับภาระเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินอีกแปลงหนึ่ง โดยเจ้าของที่ดินที่ได้รับประโยชน์จะสามารถใช้สิทธิบางประการเหนือที่ดินที่ต้องรับภาระได้ เช่น สิทธิในการเดินผ่าน หรือขับรถผ่าน ซึ่งสิทธินี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพื่อประโยชน์ของตัวบุคคล แต่เป็นสิทธิที่ผูกพันอยู่กับที่ดินโดยตรง

ในทางกฎหมายมีการแบ่งชื่อเรียกที่ดินไว้ชัดเจน โดยที่ดินที่ได้รับประโยชน์จะเรียกว่า สามยทรัพย์ ส่วนที่ดินที่ต้องรับภาระจะเรียกว่า ภารยทรัพย์ ตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือ ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ จึงได้รับสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นเป็นภาระจำยอมนั่นเอง

 

สำหรับการเกิดภาระจำยอมนั้นสามารถเกิดขึ้นได้หลายวิธี ได้แก่:

- การทำนิติกรรมเป็นหนังสือและ จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน

- การได้มาโดยอายุความจากการใช้สิทธิอย่างเปิดเผย สงบ และต่อเนื่องตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

- เกิดขึ้นตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายในบางกรณี

 

ข้อควรรู้คือ เมื่อมีการจดทะเบียนภาระจำยอมแล้ว สิทธิดังกล่าวจะผูกพันไปยังเจ้าของที่ดินรายใหม่ทันที แม้จะมีการซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลังก็ตาม

 

แน่นอนว่าข้อดีคือช่วยให้เกิดการใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ โดยเฉพาะที่ดินที่มีข้อจำกัดในการเข้าถึง แต่ในทางกลับกันก็อาจส่งผลต่อมูลค่าของที่ดินที่ต้องรับภาระ เพราะเจ้าของจะไม่สามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่ตรงนั้นได้อย่างอิสระเต็มที่ ดังนั้น ใครที่กำลังจะซื้อที่ดิน ควรทำการตรวจสอบเอกสารสิทธิและสารบัญจดทะเบียนอย่างละเอียด เพื่อดูว่ามีภาระจำยอมจดทะเบียนอยู่หรือไม่

ส่วนคำถามที่ว่าสิทธินี้จะอยู่ไปตลอดกาลไหม คำตอบคือ ภาระจำยอมระงับลงได้ ในหลายกรณี เช่น เมื่อเจ้าของที่ดินทั้งสองแปลงกลายเป็นบุคคลเดียวกัน เมื่อมีการสละสิทธิ หรือเมื่อไม่มีการใช้สิทธิติดต่อกันเป็นระยะเวลาตามที่กฎหมายกำหนด ทั้งนี้ การระงับในบางกรณีอาจต้องดำเนินการจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย

 

สรุปได้ว่า เรื่องนี้เป็นกลไกทางกฎหมายที่ช่วยให้เจ้าของที่ดินสามารถใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเหมาะสมและเป็นธรรม แม้จะต้องเกี่ยวข้องกับที่ดินของผู้อื่น การทำความเข้าใจสิทธิและหน้าที่ตรงนี้จึงเป็นเรื่องสำคัญมากสำหรับเจ้าของที่ดิน นักลงทุน และผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันปัญหาข้อพิพาทและรักษาผลประโยชน์ของตัวเอง หากมีข้อสงสัยต้องการสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ กรมที่ดิน โทร 0 2141 5555

ที่มา : กรมที่ดิน Fanpage