เช็กก่อนโอน! โอนบ้าน-โอนที่ดิน ปี 2569 ต้องเสียค่าอะไรบ้าง

การโอนบ้านหรือที่ดินที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้มีเพียงการชำระค่าซื้อขายเท่านั้น แต่ยังมี “ค่าใช้จ่ายวันโอน” ที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้ล่วงหน้า เพื่อวางแผนการเงินให้รอบคอบ โดยค่าใช้จ่ายหลักในปี 2569 มีดังนี้

1. ค่าธรรมเนียมการโอน

ปกติคิดที่ 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า
ตัวอย่าง

ราคาประเมิน 2 ล้านบาท

ค่าธรรมเนียมโอน = 40,000 บาท

โดยทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงกันว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ

คิดที่ 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า
กรณีถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี อาจเข้าข่ายต้องเสียภาษีตัวนี้

แต่มีข้อยกเว้น เช่น

มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี

เป็นมรดกหรือให้โดยเสน่หาแก่ทายาท

3. อากรแสตมป์

หากไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ จะต้องเสียอากรแสตมป์แทน ในอัตรา 0.5%

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

คำนวณแบบขั้นบันไดตามราคาประเมินและระยะเวลาถือครอง โดยกรมที่ดินจะช่วยคำนวณให้ในวันโอน ซึ่งจำนวนภาษีจะแตกต่างกันในแต่ละกรณี

วิธีคำนวณเบื้องต้น

ตัวอย่างบ้านราคาประเมิน 3 ล้านบาท ถือครองไม่ถึง 5 ปี

ค่าธรรมเนียมโอน 2% = 60,000 บาท

ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% = 99,000 บาท

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = คำนวณตามฐานภาษีบุคคลธรรมดา

รวมค่าใช้จ่ายอาจสูงหลักแสนบาทได้ จึงควรตรวจสอบก่อนวันโอนจริง

สิ่งที่ควรเตรียมก่อนวันโอน

โฉนดตัวจริง

บัตรประชาชน

ทะเบียนบ้าน

สัญญาจะซื้อจะขาย

เงินค่าธรรมเนียมและภาษี

นอกจากนี้ ควรสอบถามสำนักงานที่ดินในพื้นที่อีกครั้ง เพราะบางช่วงอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจากภาครัฐ ซึ่งช่วยลด